そうなんです、今は銀行が初期費用も含めて住宅ローンを貸してくれるので、引越代などを除くと、「0円」で家が買えます。
が、初期費用分のお金が手元に無い状態で家は買わないでください・・！
「純資産」で考える
なぜ初期費用分の手元現金を持ってないと買ってはいけないのか？
それは「純資産がマイナスの状態」になるからです。
純資産とは、資産から負債を引いたものです。
家をローンで買った場合、理論的には±0円になります。
この状態は返済出来なくなった場合、売ればリセット出来る状態です。
この「返済出来なくなったとしても、売ればチャラになる・もしくはお金が残る」状態をつくることができれば、家を買ってもリスクが無い状態といえます。
多くの人はローンの金額に着目しますが、重要なのは純資産の金額です！
しかし最初にかかる初期費用はあくまで「費用」なので、資産にはなりません。
つまり初期費用分は純資産がマイナスになってしまうため、もし返済が出来なくなった場合は、
家の価格が落ちていなくても、初期費用分の現金+売却時の諸費用が用意できないと売却も出来ません。
そして厳しいですが、お金が貯めれていない家庭が急に貯めれるようにはなりません。
そのため、家の価格が下がらなかったとしても、初期費用分のローンが返済出来るまでの間、絶対に返済が滞ることが無いようにしなくてはいけなくなってしまいます。
手元に現金があれば、全額ローンも正解
では初期費用のお金が準備出来ている家庭は、初期費用はローンを組まないほうが良いのか？
ローンの条件が変わらないのであれば、初期費用もローンを組んだほうがいいです！
え！？さっき初期費用はローンを組むのは、純資産がマイナスになるからやめろって言ったばかりじゃないか！
はい、これは手元に初期費用分のお金があれば、初期費用分もローンを組んでも、純資産はマイナスになっていないんですね。
初期費用分をローンで組むことが悪いのではなく、手元現金を準備できていないのが危険ということです。
例）家が4,000万円、初期費用300万円、手元現金300万円の場合
①初期費用を現金で出す：純資産0円（不動産4,000万円－住宅ローン4,000万円）
②初期費用もローンを組む：純資産0円（不動産4,000万円＋現金300万円－住宅ローン4,300万円）
結果が一緒ならどっちにお金をおいたほうがよいか？
これは「①損得と②資金の流動性」の2つで判断します。
手元現金を頭金で出すことでのメリットは「利息を減らすことが出来る」ということですが、
デメリットは他に使うことが出来なくなることです。
当たり前ですが、頭金で使ったお金を、後から取り消して別のものに使うことは出来ません。
また、住宅ローンは現在低金利で、変動金利で最も安い金利だと0.4%台です。
そのため、手元に現金を0.4%以上で運用出来るのであれば、あえてローンに使うメリットがありません。
そして運用する場合は、運用するのをやめて別の用途でお金を使う自由さを担保することが出来ます。
つまり今の低金利の環境であれば、初期費用も含めてローンはなるべく多く組んでおくのが正解です。
どうしても抵抗があるなら、とりあえず組んでおいて、後からすぐに繰上返済すればいいだけですから。
ローンは満額組んでも良いが、お金はちゃんと貯めておこう！
お金を貯める習慣がある人にとっては、当たり前のことのように聞こえるかもしれませんが、
現実に手元現金がほぼ0円の状態で、初期費用も含めてローンを組んで家を買う人は多いです。
会社の異動や残業代が減ってしまったことで、ローンが払えず、親からお金を借りてなんとか日々をやりくりしているが、どうしたらよいか？という相談もそれなりに対応してきました。
こういうときの相談は非常に心苦しいですが、出来ることがほとんどありません。。
家をかうのであれば、少なくとも「初期費用+引っ越し費用」は手元にお金がある状態をつくりましょう！
今は初期費用も銀行が住宅ローンで貸してくれるので、自己資金0円で家が買えますよ。